Quando si apre una successione che comprende immobili, una delle prime domande che mi sento fare è: “A chi mi devo rivolgere — al geometra o al notaio?” La risposta è che il geometra e il notaio svolgono compiti completamente diversi, e nella maggior parte delle successioni con beni immobili entrambi sono necessari, in momenti diversi del processo.
Capire chi fa cosa ti permette di organizzarti meglio, evitare ritardi e — soprattutto — non trovarti con problemi tecnici che bloccano tutto nell’ultimo momento.
Cosa fa il notaio nella successione
Il notaio interviene quando la successione si gestisce per via testamentaria oppure quando gli eredi decidono di formalizzare la divisione del patrimonio attraverso atti pubblici. Le sue competenze sono strettamente giuridiche.
In pratica, il notaio entra in gioco principalmente in questi casi:
- C’è un testamento da pubblicare (pubblicazione del testamento olografo o apertura di quello pubblico)
- Gli eredi vogliono stipulare un atto di divisione ereditaria per assegnare formalmente i beni a ciascuno
- È necessario rinunciare all’eredità davanti a un pubblico ufficiale
- Si vuole vendere un immobile ereditato prima che la successione sia completamente definita
Il notaio non si occupa della parte tecnica e catastale degli immobili: verifica la titolarità giuridica, non lo stato reale del bene. Ed è proprio qui che entra in gioco il geometra.
Cosa fa il geometra nella successione
Il geometra è la figura tecnica che si occupa di tutto ciò che riguarda gli immobili dal punto di vista catastale e urbanistico. Nella gestione della successione di un immobile, il suo lavoro inizia spesso prima ancora che si presenti la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate.
Se nell’eredità ci sono immobili, la prima cosa da fare è verificare che la planimetria catastale corrisponda allo stato reale della casa. Sembra un dettaglio, ma può bloccare tutto.
Le attività concrete che svolgo in questo ambito sono:
- Verifica catastale e urbanistica: controllo che la planimetria depositata in Catasto corrisponda all’immobile reale. Se ci sono difformità (stanza chiusa, soppalco aggiunto, bagno spostato) è necessario regolarizzare prima di procedere
- Aggiornamento della planimetria tramite DOCFA: se la planimetria non è aggiornata, deposito la variazione al Catasto con il software DOCFA
- Perizia di stima: valutazione del valore di mercato dell’immobile, indispensabile quando ci sono più eredi e serve un riferimento per la divisione o per accordi con conguaglio
- Invio telematico della dichiarazione di successione: il geometra è abilitato a presentare la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate per via telematica
- Voltura catastale: dopo la successione, gli immobili devono essere intestati agli eredi anche in Catasto. La voltura si può richiedere contestualmente alla dichiarazione di successione
- Frazionamento catastale: se gli eredi vogliono dividere fisicamente un immobile, il geometra si occupa del frazionamento
Quando servono entrambi — e in quale ordine
Nella pratica, geometra e notaio lavorano in sequenza, non in parallelo. Il geometra interviene per primo, il notaio dopo.
Il motivo è semplice: il notaio ha bisogno di dati tecnici precisi per redigere gli atti. Se l’immobile ha una planimetria non conforme o una rendita catastale errata, l’atto notarile può essere impugnato o generare problemi fiscali in futuro. Prima si sistemano le questioni tecniche, poi si formalizzano quelle giuridiche.
L’ordine corretto è: geometra prima, notaio dopo. Il notaio lavora su dati certi — e quei dati li fornisce il geometra.
Ci sono però situazioni in cui il notaio non è affatto necessario. Se la successione è legittima (senza testamento), gli eredi sono d’accordo e non serve una divisione formale dei beni, il geometra può gestire l’intero iter: dalla verifica catastale alla presentazione della dichiarazione di successione, fino alla voltura. In questo caso il notaio non serve, e si risparmia una parte significativa dei costi complessivi.
Il caso più frequente: immobile con difformità catastale
Una delle situazioni che incontro più spesso è quella di un immobile ereditato che nel tempo ha subito modifiche — un muro abbattuto, una finestra aperta, un locale aggiunto — senza che la planimetria catastale sia mai stata aggiornata. Magari chi abitava la casa non ci aveva mai pensato, o aveva rimandato.
In questi casi, la successione non può procedere correttamente finché la planimetria non è allineata allo stato reale. Non si tratta solo di un obbligo formale: una planimetria difforme può creare problemi fiscali (la rendita catastale potrebbe non essere corretta), problemi in caso di vendita futura e — in certi casi — responsabilità urbanistiche.
Il primo passo, in queste situazioni, è il sopralluogo tecnico: verifico l’immobile e confronto lo stato di fatto con la planimetria catastale. Se ci sono difformità sanabili, deposito la variazione tramite DOCFA prima di procedere con la dichiarazione di successione. Per capire come si calcola il valore fiscale dell’immobile e quale impatto ha sulla successione, ho spiegato tutto nell’articolo sui costi per la successione.
Quanto costano geometra e notaio nella successione
I due professionisti hanno tariffe molto diverse, perché diversi sono i rischi e le responsabilità che ciascuno assume.
| Figura | Quando serve | Costo indicativo |
|---|---|---|
| Geometra | Sempre, quando ci sono immobili | 800–2.000 € |
| Notaio (divisione) | Se si vuole dividere formalmente il patrimonio | 1.500–4.000 € |
| Notaio (testamento) | Se c’è un testamento da pubblicare | 300–800 € |
| Entrambi | Successione complessa con divisione formale | 2.500–6.000 € (escluse imposte) |
I costi del geometra comprendono il sopralluogo, le verifiche catastali e urbanistiche, la redazione e l’invio telematico della dichiarazione di successione e la voltura catastale. Se l’immobile richiede variazioni DOCFA o una perizia di stima, queste voci si aggiungono al preventivo.
Se la successione è senza testamento e gli eredi non hanno bisogno di un atto notarile di divisione, il geometra può gestire tutto. È il caso più comune — e spesso quello meno costoso.
In sintesi: a chi rivolgersi
Se hai ereditato un immobile e non sai da dove iniziare, il primo passo è sempre rivolgerti a un geometra. La verifica tecnica e catastale è la base su cui si costruisce tutto il resto. Solo dopo, se la situazione lo richiede (testamento, divisione formale, vendita), entra in scena il notaio.
Per sapere esattamente quali documenti ti servono per aprire la pratica, puoi leggere la guida su quali documenti servono per la successione.
