Quando un genitore muore e lascia una casa, i figli si trovano a gestire la successione immobili in un momento già emotivamente pesante. Le regole ci sono, e sono abbastanza chiare: i figli in linea retta godono della franchigia più alta prevista dalla legge e di un’aliquota contenuta. Ma prima ancora di arrivare alle imposte, c’è una parte tecnica — la verifica catastale dell’immobile, la dichiarazione, la voltura — che va fatta con precisione per evitare problemi oggi e in futuro.
Franchigia e imposta di successione per i figli
I figli, insieme al coniuge, sono gli eredi con il trattamento fiscale più favorevole. La franchigia per i parenti in linea retta è di 1.000.000 euro per ogni erede. L’aliquota è del 4% e si applica solo sull’eventuale eccedenza rispetto alla franchigia.
In pratica: se un genitore lascia una casa con valore catastale di 150.000 euro a due figli, ciascuno eredita una quota da 75.000 euro — ampiamente sotto il milione di franchigia. Nessuna imposta di successione da pagare. Questo vale per la grande maggioranza delle successioni tra genitori e figli in Italia.
Ma l’assenza di imposta di successione non significa assenza di costi. Sugli immobili si pagano sempre, indipendentemente dalla franchigia, due imposte aggiuntive:
- Imposta ipotecaria: 2% sul valore catastale rivalutato. Si riduce a 200€ fissi se l’immobile diventa la prima casa del figlio che lo riceve.
- Imposta catastale: 1% sul valore catastale rivalutato. Si riduce anch’essa a 200€ fissi per prima casa.
| Scenario | Imposta successione | Imposta ipotecaria | Imposta catastale |
|---|---|---|---|
| Quota erede < 1.000.000€ (caso tipico) | 0€ | 2% valore catastale | 1% valore catastale |
| Prima casa del figlio erede | 0€ | 200€ fissi | 200€ fissi |
| Quota erede > 1.000.000€ | 4% sull’eccedenza | 2% valore catastale | 1% valore catastale |
Una novità rilevante dal 1° gennaio 2026: il coacervo successorio è stato abolito con il D.Lgs. 139/2024. Prima, le donazioni ricevute in vita dal defunto erodevano la franchigia disponibile per la successione. Ora donazioni e successione si calcolano separatamente: anche se un genitore aveva già donato beni o denaro a un figlio negli anni precedenti, quel figlio mantiene la franchigia piena di 1.000.000€ al momento della successione.
Come si calcola il valore dell’immobile in successione
Per la dichiarazione di successione, il valore degli immobili non è il prezzo di mercato ma la rendita catastale rivalutata, calcolata secondo questa formula:
rendita catastale × 1,05 × coefficiente catastale
Per le abitazioni civili (categorie A, tranne A/10), il coefficiente è 110 per la prima casa e 120 per le altre abitazioni. Il risultato è quasi sempre significativamente più basso del valore di mercato — il che riduce l’importo su cui si calcolano l’imposta ipotecaria e quella catastale.
Una casa che vale 250.000 euro sul mercato può avere un valore catastale rivalutato di 90.000–130.000 euro. Non è un’anomalia: è il meccanismo previsto dalla legge per quantificare le imposte in successione.
Per capire nel dettaglio come si calcola e dove trovare la rendita catastale dell’immobile, l’articolo sul valore catastale nella successione spiega il procedimento passo dopo passo.
La verifica catastale: il passaggio che nessuno spiega
Prima ancora di calcolare le imposte e presentare la dichiarazione, c’è un controllo tecnico da fare sull’immobile: verificare che la planimetria catastale corrisponda allo stato di fatto reale della casa.
È più comune di quanto si pensi: nel corso degli anni, in molte case vengono fatti lavori senza aggiornare la planimetria al Catasto. Una veranda chiusa, un bagno aggiunto, una parete spostata. Il risultato è un immobile con difformità catastali che, al momento della successione, può creare due ordini di problemi: rallentare o bloccare la pratica, e creare complicazioni in caso di vendita futura.
Nel nostro studio, prima di procedere con qualsiasi successione che coinvolga immobili, facciamo sempre una visura catastale. Se troviamo difformità , le sistemiamo tramite una pratica DOCFA prima di procedere — così la successione si chiude senza intoppi e l’immobile è in regola per qualsiasi utilizzo futuro. È un passaggio che richiede qualche giorno in più, ma evita problemi ben più seri in seguito.
Per un quadro completo di tutti i passaggi della successione, puoi partire dalla guida completa sulla successione ereditaria.
Dichiarazione di successione e voltura catastale
La dichiarazione di successione va presentata all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla data di morte. Dal 15 luglio 2025 — per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025 — è operativa l’autoliquidazione: gli eredi calcolano autonomamente le imposte e le versano tramite F24 entro 90 giorni dalla presentazione, senza aspettare un avviso da parte dell’Agenzia. L’Agenzia effettua poi i controlli entro 2 anni.
La dichiarazione può essere presentata da uno qualsiasi degli eredi, anche a nome di tutti gli altri. In alternativa, può essere delegata a un professionista — il geometra, per esempio, che gestisce la parte relativa agli immobili e invia tutto telematicamente.
Il geometra segue l’intero percorso: dalla verifica catastale alla presentazione telematica della dichiarazione di successione, fino alla voltura catastale. Un unico interlocutore per tutta la pratica.
Subito dopo la dichiarazione — entro 30 giorni — va fatta la voltura catastale: aggiorna l’intestazione dell’immobile da quella del genitore defunto a quella degli eredi. È obbligatoria. Senza voltura, l’immobile risulta ancora intestato al defunto — un problema concreto se si vuole vendere o fare qualsiasi atto notarile in futuro.
Se stai raccogliendo la documentazione necessaria, trovi l’elenco completo dei documenti per la dichiarazione di successione in questa pagina.
Più figli eredi: come si divide la casa
Quando gli eredi sono più di uno, l’immobile entra in comunione ereditaria: ogni figlio diventa comproprietario di una quota. Questa situazione può durare anche anni se non si trova un accordo su cosa fare della casa — e non di rado crea tensioni tra fratelli che non c’entrano nulla con la burocrazia ma tutto con i rapporti familiari.
Le soluzioni pratiche sono principalmente tre. La prima è la vendita a terzi con divisione del ricavato tra i figli in proporzione alle quote. La seconda è l’assegnazione con conguaglio: un figlio rileva la casa pagando gli altri; serve una perizia di stima del geometra per stabilire un valore di riferimento oggettivo su cui calcolare il conguaglio. La terza — applicabile solo in certi casi — è il frazionamento catastale: se l’immobile è strutturalmente divisibile (per esempio un edificio su due livelli con accessi separati), si può trasformarlo in più unità abitative indipendenti, ciascuna assegnata a un erede diverso.
La divisione tra più figli è spesso la parte più delicata di una successione — non solo tecnicamente. Una perizia di stima fatta da un professionista neutro aiuta a trovare un accordo su basi oggettive, senza che nessuno si senta penalizzato.
Se sei nelle prime fasi e vuoi capire quanto puoi aspettarti di spendere per l’intera pratica, l’articolo sui costi per la successione con un geometra offre una panoramica con i range di spesa reali.
Domande frequenti
Posso avere l’agevolazione prima casa se eredito la casa dei miei genitori?
Sì, a condizione che tu non abbia già beneficiato dell’agevolazione su un altro immobile, che la casa si trovi nel comune in cui risiedi o lavori, e che tu vi trasferisca la residenza entro 18 mesi dall’eredità . In questo caso, imposta ipotecaria e catastale scendono entrambe a 200€ fissi.
Entro quando va fatta la voltura catastale?
Entro 30 giorni dalla presentazione della dichiarazione di successione. Il geometra che segue la dichiarazione di solito la presenta nella stessa fase, così non ci si deve preoccupare di una scadenza separata.
Cosa succede se la planimetria catastale non corrisponde alla casa reale?
Bisogna regolarizzare prima di procedere, presentando una pratica DOCFA all’Agenzia delle Entrate. Meglio farlo al momento della successione, così l’immobile è in regola anche per eventuali vendite future.
Se accetto l’eredità , rispondo anche dei debiti del genitore?
Con l’accettazione pura e semplice, sì: si risponde dei debiti anche con il proprio patrimonio personale. Con il beneficio di inventario, invece, si risponde dei debiti solo fino al valore dei beni ereditati. In presenza di debiti significativi o situazioni poco chiare, conviene sempre valutare questa seconda opzione prima di accettare.
